El Royal Bank of Canada (en francés Banque Royale du Canada, o RBC), el principal banco de su país y una de las empresas primordiales en servicios financieros diversificados de América del Norte, alertó a sus clientes sobre posibles actividades fraudulentas en una cuenta bancaria del Grupo Inverco que en México opera al menos tres desarrollos inmobiliarios, entre ellos el Fraccionamiento Pedregales de Misnébalam, Yucatán.
Javier Cruz / 4 Vientos
La oficina matriz del Royal Bank of Canada en Toronto (Imagen: Alamy).
Desde finales de junio pasado, la Unidad Antifraude del RBC colocó “red flags” (banderas rojas”) a la cuenta bancaria que utiliza la institución yucateca que hoy es acusada por cientos de sus clientes en México y el extranjero, de incumplimiento de contrato y fraude por más de 500 millones de pesos.
“Las transferencias (de dinero) están detenidas porque el equipo de Fraude del Banco Royal de Canadá está preocupado por el cambio de cuenta que hicieron (en México directivos de Inverco)”, informó una funcionaria del banco a un canadiense que a principios de julio intentó hacer la transferencia del pago final de una casa en Pedregales de Misnebalam.
“Aparentemente, este cambio ha alertado a la seguridad del Banco (canadiense) pues reportan ‘red flags’ de fraude”, agrega el mensaje de alerta.
Al informar de “este delicado problema” al área financiera de la compañía inmobiliaria, cuyas oficinas en Mérida, Yucatán, están prácticamente cerradas a clientes y público, sin contestar llamadas telefónicas o mensajes de texto a partir del anuncio que hizo –el pasado 24 de julio- el presidente mexicano Andrés Manuel López Obrador de que Inverco es investigada por su gobierno, el cliente recibió esta respuesta:
“Nuestro equipo de contabilidad ya ha verificado con el banco y por nuestra parte no aparece haber algún inconveniente; ya se han realizado pruebas y pagos de dicha cuenta y no parece haber problema.”
Asimismo, recomienda al cliente que “se ponga en contacto con su banco, ya que nuestro banco (no identificado por su nombre en el texto) no nos ha mencionado de algún aviso que pueda estar ocasionando este error”.
El exhorto ya lo había hecho previamente el comprador: Habló con la gerente de la sucursal de RBC en su lugar de residencia para notificar que aparentemente había “una reestructuración” administrativa en la empresa y que días atrás Inverco le informó que ya podía pagar utilizando el nuevo sistema de depósitos.
“Pero ella me contestó que aún esto no era suficiente y me pidieron una tercera parte, en este caso el banco (de Inverco) en México, que confirmara que la nueva cuenta es legítima.”
Finalmente, agobiado por la presión que la compañía ejercía para que ingresara el adeudo si no se aplicarían multas y hasta perdería su inversión en Misnébalam, el cliente aceptó pagar bajo su propia responsabilidad y exoneró al banco canadiense de cualquier ilícito del que fuera víctima en México.
Pocos días después del incidente, personal de Inverco notificó al consumidor que su casa ya estaba lista para entrega y debía viajar a Yucatán para recibirla.
Fue a Mérida y encontró que, si bien la propiedad estaba terminada, no contaba con los servicios públicos indispensables, así como tampoco las instalaciones de seguridad y amenidades que el fraccionador prometió entregar.
Por eso no aceptó el inmueble, aunque después cambió de opinión al conocer que un familiar sí quiere vivir en Misnébalam pese al incumplimiento por parte de la inmobiliaria de casi todas las cláusulas del contrato.
Cabe destacar que el Contrato de Promesa de Compraventa del Desarrollo Inmobiliario “Pedregales de Misnebalam” no fue registrado por la empresa en las oficinas de la Procuraduría Federal del Consumidor (PROFECO.
Ello es ilegal ya que la Norma Oficial Mexicana (NOM) 247 exige el registro para garantizar los derechos de los consumidores, principalmente contra posibles fraudes derivados de las malas prácticas publicitarias o comerciales de inmobiliarias, constructoras, instituciones financieras, promotores (vendedores) y otros actores del mercado.
Inverco evadió a la Procuraduría, ¿ahora la PROFECO evadirá su responsabilidad legal de investigar a profundidad el caso del fraccionamiento Pedregales de Misnébalam en Yucatán?
EL FUNESTO RECUENTO
La entrega de la casa al consumidor canadiense es uno de no más de 35 casos que la inmobiliaria cumple desde 2021.
De acuerdo con información recabada por este medio, Inverco ha medio construido, en diferentes etapas de avance, otras 115 casas / condominios horizontales. Esto de mediados de 2019 al 21 de abril de este año.
La cifra cobra relevancia cuando los datos que 4 Vientos obtuvo en charlas con diferentes agentes de ventas yucatecos revelan que la compañía, al sábado 3 de agosto, debió entregar, totalmente construidas, con todos los servicios urbanos y de seguridad, notariadas y equipadas con anexos de terminado pactados con la inmobiliaria -como cocinetas, closets, muebles de baño y zonas de estacionamiento techado, entre otros-, al menos 500 viviendas.
Los asesores afirman que el total de clientes del fraccionamiento es de 700 a mil 200 personas que viven en lugares tan distantes como España, Irlanda, Estados Unidos, Colombia, Suiza y Canadá, representando en promedio entre el 45 al 50 por ciento de los compradores, así como en casi todos los estados de la república mexicana.
Además, el 28 de junio, en una videoconferencia donde no se dejó participar a más de 400 angustiados, molestos y desinformados clientes nacionales y extranjeros, Miguel Ángel Aguayo de Pau, accionista cofundador de Inverco en diciembre de 2018, pero actuando como “asesor inmobiliario externo” de la compañía, anunció que en el mes de julio se terminarían y entregarían otras 50 casas.
Mintió una vez más. De la fecha en que dio su unipersonal show digital, al 3 de agosto, la empresa sólo entregó cuatro casas, entre ellas la del canadiense alertado de fraude. Y todas ellas ubicadas en calles sin banquetas ni pavimento, sin casetas ni bardas de seguridad, sin drenaje, energía eléctrica y servicio de agua.
Y pese a todo lo que públicamente se sabe hoy del al menos cuestionable proceder ético y profesional de la compañía, los promotores comentaron que ésta sigue vendiendo casas y terrenos a través de su portal digital y redes sociales, sin que autoridad alguna detenga esa peligrosa práctica.
Cuenta Karla Zamora, ex asesora de ventas y cliente de Inverco, que en su afán de obtener las máximas ganancias, la compañía le propuso instalar un stand permanente de ventas en instalaciones de la Secretaría de Marina –algo completamente ilegal según le comentó su esposo, quien es miembro de la Armada-, e intentó vender casas y terrenos a integrantes de la Guardia Nacional en Quintana Roo, lo que fracasó porque la operación no corresponde al sistema de adquisición de vivienda que usa el gobierno federal.
Un revelador testimonio de hasta dónde quería llegar la ambición de los accionistas, reales y ficticios, de Inversión Colectiva Inmobiliaria, y de sus arrogantes y patéticas prácticas sociópatas (Inverco).
Otros intermediarios financieros (“brokers”) comentaron a 4 Vientos que ahora los abogados y representantes comerciales de Inverco piden a quienes todavía desean que la empresa les construya y entregue sus hogares, un plazo de tres a cuatro años para cumplir con su responsabilidad.
“Les dice que si no aceptan el trato entonces tienen dos opciones: 1.- la devolución de su capital a plazos indeterminados y sin interés por plusvalía; 2.- El intercambio de deuda con terrenos que serán notariados hasta mes y medio de después de tomar esa elección, y en un plazo de entrega de 6 a 7 meses a fin de ser “limpiados”; es decir, desmontados.
Clientes que recibieron la segunda propuesta contaron a 4 Vientos que los terrenos tienen ahora un nuevo avalúo comercial -de entre 480 mil a 625 mil pesos-, elaborado por la empresa, cuando a mediados de 2023 costaban no más de 320 mil.
“Y si pides una estimación externa, le empresa te pide 26 mil pesos por mandarlo hacer”, dijo en entrevista un cliente de la compañía.
“Si sacas el precio por metro cuadrado te das cuenta de que es superior al que cobran otros fraccionamientos y desarrollo inmobiliarios cercanos a Pedregales de Misnébalam, pero con la enorme diferencia de que esos terrenos están desmontados, cuentan con todos los servicios públicos, están notariados y bien comunicados”.
Prueba irrefutable del artificio publicitario y comercial que Inverco utiliza para capturar clientes. Así promete la entrega del fraccionamiento Pedregales de Misnébalam, pero el engaño es evidente para quién hoy visita el sitio (Imagen: publicidad de la empresa en redes sociales).
ALERTA DE FRAUDES
¿Por qué el Royal Bank of Canada, un conglomerado bancario con sede en Toronto que presta servicios a más de 12 millones de personas, empresas y organismos del sector público repartidos en más de 30 países del mundo, notificó con tanta insistencia a su cliente de que podía ser objeto de un fraude en México?
El Centro Canadiense Antifraude (Canadian Anti-Fraud Centre, conocido también como CAFC), un organismo creado por la Real Policía Montada de Canadá, la Oficina de Competencia de Canadá y la Policía Provincial de Ontario, encontró que en los últimos cinco años las estafas y fraudes han aumentado en el país de manera “preocupante”.
En el último reporte acerca de su recopilación de información en Canadá sobre fraude y robo de identidad en 2023, el Centro encontró que se tramitaron 62 mil 365 denuncias, hubo 41 mil 111 víctimas y pérdidas por 554 millones de dólares a consecuencia de esos delitos, que ahora son más frecuentes en instituciones bancarias tanto del país como del extranjero.
Entre 2021 y 2023, el organismo sólo recuperó 6.7 millones de dólares. Por eso encendió alertas para que los bancos canadienses fortalecieran sus normas antifraude y antiestafa, principalmente en operaciones que se realizan desde instituciones del extranjero con “movimientos inesperados y sospechosas” en sus cuentas.
Aparentemente, eso es justo lo que hizo Inverco México en una de sus cuentas bancarias en México –la número 0116110274 del banco BBVA México, Sociedad Anónima, Institución de Banca Múltiple - a nombre de Inversión Colectiva Inmobiliaria (INVERCO), Sociedad Anónima Promotora de Inversión (SAPI) de Capital Variable.
Los inquietantes avisos de Inverco: Arriba, el del 9 de mayo. Abajo: el del 7 de junio (Imágenes: Captura de Pantalla).
EL INTEMPESTIVO CAMBIO
De acuerdo con información y documentos en poder de 4 Vientos, el pasado 9 de mayo la empresa informó digitalmente a sus cientos de clientes, de manera sorpresiva, sin previo aviso, que Inverco entraba a un “proceso de migración a pagos referenciados STP para asegurar la calidad de nuestros servicios”.
Por ese motivo, agregó el comunicado que se publicó en redes sociales, “nos vimos en la necesidad de suspender temporalmente todos los pagos bancarios y reactivarlos el 13 de mayo del año en curso”.
Aquí es necesario precisar que antes del anuncio, Inversión Colectiva Inmobiliaria operaba financieramente con un sistema de transferencia electrónica de fondos bancarios (BBVA Bancomer) con método de pago en efectivo conocido como PUE (pago en una exhibición).
De acuerdo con ejecutivos bancarios consultados, el método PUE es la forma más sencilla de facturación y permite a las empresas llevar un sistema financiero y contable menor, sin tantas medidas de regulación y seguridad por parte del Banco de México y Hacienda en materia de evasión fiscal, lavado de dinero, fraude y otro tipo de delitos.
En el nuevo régimen de pagos referenciados STP (Sistema de Transacciones y Pagos), es el Banco de México (BANXICO) quien administra y supervisa la seguridad de las transferencias interbancarias a través del Sistema de Pagos Electrónicos Interbancarios (SPEI).
El sistema STP nació en 2009 con el fin de ayudar a las empresas y clientes a identificar la cobranza y realizar una conciliación automática al conectar a la Tesorería federal con SPEI.
Contadores consultados por 4 Vientos manifestaron que entre los beneficios que arroja el sistema destaca la inmediatez y seguridad de las operaciones y movimientos bancarios, las 24 horas de los 7 días de la semana, quedando un registro digitalizado como comprobante de la legalidad y seguridad de las operaciones hechas por los usuarios.
Pero existe otra misión relevante del método.
De acuerdo con el Sistema de Transferencia de Pagos, la “validación de centavo” del procedimiento financiero permite validar la identidad del propietario de una cuenta y con ello evitar fraudes, lavado de dinero de procedencia ilícita y otros delitos bancarios que afectan tanto a empresas como a ciudadanos.
Precisamente, la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (CONDUSEF), afirma que el fraude a través de transferencias electrónicas aumentó en México en los últimos años.
Para proteger a los usuarios contra estos delitos, se creó el proyecto STP “Un centavo”.
Con él, indica la comisión, el usuario tiene la oportunidad de identificar a quién va a depositar su dinero antes de hacerlo, así como verificar si es un comercio o si se trata de una persona distinta a la empresa que le quiere vender o cobrar algún producto o servicio, a fin de prevenir el fraude y el robo de identidad.
Así, el sistema permite identificar a los usuarios del Sistema de Pagos Electrónicos Interbancarios (SPEI), y el comprobante de la operación es emitido por un banco, entidad financiera o Fintech, y es avalado por el BANXICO.
“El Comprobante Electrónico de Pago (CEP) es un documento que se emite por cada transferencia electrónica que se hace; en él, se puede observar el monto, nombre o razón social y el RFC o CURP tanto de la parte emisora como receptora”, dijo una contadora consultada el pasado 29 de julio.
Al respecto, Angélica Arana, vicepresidente de Operaciones, Operaciones TI e Infraestructura en Sistema de Transferencia de Pagos (STP), reveló en un comunicado que el programa “Un Centavo” permite al usuario hacer una transferencia a la cuenta del cliente o proveedor, la cual puede ser precisamente de un centavo.
“A la hora de hacer la transferencia, el banco receptor debe publicar los datos de la transacción, entre ellos el nombre y el RFC del beneficiario. Esta información se puede consultar a través del portal de Banco de México o con la API de STP de manera automatizada. De esta manera, es posible conocer estos datos y asegurarse que la cuenta esté a nombre del cliente antes de hacer una operación u otorgar un servicio”, detalló la funcionaria.
A través de este sistema, de fácil trámite, la Condusef detectó en 2023 quince casos de fraude a través de transferencias electrónicas, en los que los delincuentes se hicieron pasar por grandes tiendas, empresas o bancos, vendiendo productos o servicios que tienen que ser pagados a través del envío de una transferencia electrónica, a una cuenta CLABE.
La Comisión explicó en un comunicado que las víctimas llevan a cabo la transferencia y una vez efectuada la operación se dan cuenta de que fueron engañados.
“Al acudir por el artículo o servicio, se percatan de que no existe la venta o el servicio ofrecido, y que el número CLABE al cual se transfirió tampoco es de una empresa, sino de un tercero, por lo que pierden su dinero”.
¿Por qué Inverco suspendió en abril pasado, de manera intempestiva, su sistema de cobro interbancario a sus cientos de clientes? Eso sólo la empresa y las autoridades federales podrán explicarlo.
Finalmente, el 14 de junio la empresa anuncia el fin del trámite financiero bancario que pareció "sospechoso" al Banco Real Canadiense (Capturas de pantalla).
EL “BANCO”, CULPABLE
Lo que públicamente se sabe es que el pasado 7 de junio Inverco emitió un segundo comunicado digital diciendo que registraba “demoras en los pagos” porque “el banco” retrasaba el trámite para el cambio de transferencias, al no darles “con diligencia” la información necesaria para concluir el trámite.
Acusar a otros de sus yerros, sean estos involuntarios o planificados y mal intencionados, es un argumento que frecuentemente utiliza la compañía para evadir responsabilidades.
Por ejemplo, así lo hace con el retraso en la introducción de la energía eléctrica al fraccionamiento (culpa de la Comisión Federal de Electricidad), en la entrega de la certificación del modelo de condominios (culpa del gobierno estatal), en la titulación de los terrenos del fraccionamiento (culpa de la Secretaría de Desarrollo Agrario Territorial y Urbano (SEDATU), en la falta de liquidez de la empresa (culpa de la inflación, de las constructoras, de la pandemia de covid), y del retraso en el desarrollo del proyecto (culpa de los gobiernos municipales de Mérida y Progreso al “empalmar” los predios del fraccionamiento).
Lo cierto es que, una semana después -14 de junio-, la empresa emitió dos nuevos comunicados.
En el primero informó que había finalizado el cambio al nuevo sistema de pagos referenciados y lamentó la demora y los inconvenientes que pudo causar la lentitud del trámite, por lo que estaba en condición de facilitar la información de los pagos y entregar a la brevedad el número personalizado que correspondía a cada cliente.
Y en el segundo indicó que a partir de esa fecha se iniciaba el método de citas individuales concertadas previamente por teléfono en horario de 9 a 17 horas, de lunes a viernes “para poder atenderle de manera más eficiente”.
Obviamente, la compañía tampoco cumple con el rol de citas que agenda con sus compradores, algunos de los cuales reportan que viajaron de lugares tan distantes de México como Pensilvania, Estados Unidos, Dublín, Irlanda, o Monterrey, Nuevo León, para acudir a su cita y ya en Mérida les informan, vía mensaje de texto o llamada telefónica, que por “X” circunstancia la entrevista se cancelaba “hasta nuevo aviso”.
Esto en medio del escándalo generalizado entre los clientes por el gran retraso en el avance del proyecto, los efectos en multas que podría generar la sorpresiva suspensión de los pagos pactados en el compromiso de venta, y el incumplimiento total del contrato por parte de la empresa.
Finalmente, el 16 de junio Inverco entregó los nuevos números de referencia STP a sus consumidores, pero al menos para la unidad antifraude del Royal Bank of Canada ya existían sospechas de que algo "preocupante" sucedía en una de las cuentas bancarias de la inmobiliaria yucateca.
De ahí el aviso a sus clientes en Canadá de que Inverco tiene “Red Flags” por posibles prácticas fraudulentas.
CONSULTA NUESTROS TRABAJOS SOBRE EL TEMA:
INVESTIGACIÓN: Pedregales de Misnébalam en Yucatán, ¿un nuevo cartel inmobiliario en México? (Primera parte) (escueladeperiodism4.wixsite.com)
INVESTIGACIÓN: Inverco en Yucatán. Su documentación Inmobiliaria: inexistente, protegida o pendiente de confirmar (Segunda parte) (escueladeperiodism4.wixsite.com)
INFORMACIÓN: Interviene AMLO en Inverco Yucatán. Gobernación y la FGR se alistan a investigar (escueladeperiodism4.wixsite.com)
INVESTIGACIÓN: Inverco, sin factibilidad ambiental, quiere deforestar 425 hectáreas de selva yucateca (escueladeperiodism4.wixsite.com)
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